实探昆明最新2.5w+楼盘：选翠湖、一环边还是滇池路？
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导语：
上周末融创人民路1979发布会才刚刚开完，有楼粉@大汤圆 就总结了一下这个项目发布会说的事情：地段、地段、智能家居3.0。
也是在这个周末，我们团队踩盘了4个项目，从市中心到“三环”，都占据有交通的优势，而这些，都还有地铁的加持。
其中三个项目价格要突破2.5w+，地段、地段还是地段。
本期踩盘路线：翠湖一品→融创人民路1979→大华锦绣山海→恒大珺睿
本期踩盘路线/昆明楼市制图
一环内：翠湖一品
取了【翠湖】之名，自带光环。
翠湖一品位于西站立交桥X型交通线的东侧，处于一二一大街和龙翔路之间，刚好挤进了一环内侧，距离翠湖公园的步行距离约1.1公里。
也是目前离翠湖公园最近的新楼盘。
目前售楼部已经建成，位于西站立交桥龙翔路边。
翠湖一品营销中心
工作日上午10点左右，看到2组客户在售楼部看房。
客户看房
翠湖一品项目占地50亩，总计住宅面积 8.6 万平方米，容积率3，绿化率 40%，共6栋建筑，临西站立交桥边的两栋为回迁房，其余4栋为小高层住宅，北面配套有一栋低层商业。
2 号楼 4梯 9 户 ，共20 层；3号楼 2梯3 户 ，共18 层；5 号楼 3 梯2户， 17层；6 号楼2梯2户 ，共20 层；在一环之内，开发商还能控制层高，实属不易。
这4栋房子建面37~259㎡平不等，1-5 房都有，户型比较全面，共390套房源。小户型主要集中在2栋，3、5、6栋均为板楼。
目前暂未确定是要做精装还是毛坯。
交通方面的优势来源于旁边的西站立交桥：该项目从一二一大街、西昌路、环城西路、滇缅大道等路网；同时距离昆明地铁3号线潘家湾站直线距离也只有850米。
除了区位和交通，翠湖一品还有一个明显的优势是教育的加持。
据工作人员介绍，按照划片，翠湖一品“可能”在龙翔小学和文林小学的划片范围之内（具体待定）；另外昆明第一中学、云南师范大学实验中学等优质高中都在1km范围内。
市场上的小户型一房已难得一见，而翠湖一品推出37平一房住宅，卖点应该就是基于这两所学校。但能以低总价入主一环，有这样的机会也十分难得了。
该项目目前还未启动对外宣传，售楼部内，户型等相关的宣传资料也没有陈放，价格和交付方式暂未透露。
项目整体进度还在挖地基，预计在今年 9 月份开盘。
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中轴线：融创人民路1979
融创人民路1979位于人民西路与西园北路交叉口西南角，处于人民西路中轴，西边一环与二环中段，位置优越。并且地铁3号线与人民西路重合，项目紧临梁家河站A出口，可以说是在地铁上盖物业。
人民路与梁家河地铁站
项目售楼部还在建设当中，目前在了悦云天地、七彩俊园设置了城市展厅。
悦云天地的城市展厅
人民路1979项目首推A1地块，净用地19亩，共开发4栋住宅，400套房源，首次推出2栋和3栋。（这块地很mini呀）
2栋和3栋平面布局一致，有90㎡、126㎡和143㎡三种建面户型，3梯6 户设计，共34层。
另外项目配套有2栋负一层配5000平地下商业，与梁家河地铁A口接驳，从小区负一层即可进入地铁站，能做到如此的项目，昆明真还不多。
目前对外释放价格2.4~2.6w，号称会采用智能家居3.0体系，不过由于没有正式售楼部和样板房，目前无法具体参考了。
受到塔楼设计的限制，户型并不是项目的优势，143㎡大户型稍微好点：
人民路1979 90㎡户型
人民路1979 126㎡户型
人民路1979 143㎡户型
目前蓄客情况暂无统计，位于悦云天地的城市展厅的每个置业顾问大概接待3组客户/天。
学校方面，售楼部介绍在跟周边的“xx小学”在谈学位，还得等待官宣。
目前将推的2栋和3栋已经冒出地面，达到了正负零层以上，预计5月中旬开盘，均价24000-26000元/㎡，于2023年6月30号交房。
施工进度
二环外主干道：恒大珺睿
恒大珺睿位于西山区主干道滇池路东侧，位于滇池路福海立交往南前行400米处。
恒大珺睿营销中心
每辆经过滇池路的车，都会对这个楼盘印象深刻，一方面滇池路北段上已有多年没有新盘，另一方面，在两年前，这里还是【烂尾】的空地。
恒大珺睿项目占地60亩，共规划建设8栋建筑，6栋为一所9班幼儿园，7栋和8栋分别为公寓和回迁房；地下配备有1.6万方下沉商业。1-5栋为住宅，25-39层，有137-285㎡多个建面户型，共计575套房源。
恒大珺睿3栋、1栋、4栋、5栋均为2梯2户电梯入户设计。层高25-39层，面积均在196㎡以上，最大面积285㎡，号称是“豪华大平层板楼”。
或许是临滇池路沿线的缘故，楼栋有做成了“东西向”的，这点看市场的接受度了。
2栋共32层，有137-256㎡多个建面户型，分为三个单元，分别为2梯2户，2梯3户，2梯2户设计。
恒大珺睿137平户型
恒大珺睿138平户型
恒大珺睿164平户型
交通方面的优势也比较明显，能够通过二环快速直达其他目的地，或沿滇池路也能快速直达一环。
交通方面，除了滇池路可快速进入二环之外到达各个目的地之外，地铁5号线青少年宫站就在项目门口，地铁施工围挡已被拆除，车站地面主体结构也已封顶，有工人正在进行地砖铺设工作。
有关5号线的最新进展，预计能在今年年内实现所有车站“三通”，2022年内实现初期运营，交房以前地铁就能开通。
恒大珺睿项目进度
目前，项目整体施工进度已达10层左右。
价格方面，预计均价在24000-28000元/㎡，按大概3000左右的精装标准交付。
与人民路1979类似的是，该项目样板间已于周六开放，预计5月左右开盘。
“三环”边：大华锦绣山海
大华，没错就是大华公园天下那个大华。
大华锦绣山海的临时展厅
大华锦绣山海位于西山区春雨路与大渔路交叉口，春雨路西侧，临近昆明地铁3号线大渔路地铁站。按照三环闭合的最新方案，春雨路将接入西三环，与南三环连接，成为西三环的一部分。
这个位置自然是没法跟前文几个楼盘相比，但确实也是第一次来，纯新盘，还是有必要一说。
大华锦绣山海的临时展厅
大华锦绣山海净用地51亩，容积率4，绿化率45%，规划共8栋住宅，配建一所幼儿园。项目首推7、8两栋，2梯5户设计，建面89-105㎡，共33 层，预计7月中旬开盘。
（我们来得太早，售楼部也表示目前暂未确定是要做精装还是毛坯）
户型上，偏刚需定位，设计方方正正，属于当下类似楼盘的主流风格。
大华锦绣山海89平户型
大华锦绣山海105平户型
目前，大华锦绣山海项目临时展厅刚刚搭建完成，位于大渔路地铁站C\D口之间。售楼部和样板在建中，与大渔路地铁站C口相距不过百米。
在建的大华锦绣山海售楼部
位置在地铁口附近，也是一个比较大的优势了。
但教育方面，目前附近只有西山三育学校、昆明第十九中学两所学校，教育配套略显不足。医院西山区人民医院虽然就在附近，但生活周边、商业等配套也还是不够成熟。
根据总包单位发布的夜间施工公告，项目正在浇筑7栋基础筏板，目前整体施工进度应该还在正负零层以下。
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新盘特别多，到底挑哪个好？
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